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„Online-Vertrag” reicht nicht

Der Vertrag aus dem Internet reicht nicht für die Eintragung ins Grundbuch.

Natürlich können Grundstücke, ein Haus oder eine Eigentumswohnung per Handschlag und mit einem Formular aus dem Internet verkauft werden. Allerdings kommt man mit einem derartigen Vertrag nicht ins Grundbuch. Ein Anwalt oder Notar muss nämlich die Immobiliensteuererklärung vornehmen sowie die Grunderwerbssteuer berechnen und abführen – wofür er übrigens persönlich haftet.

Eintragung ins Grundbuch

Für das Grundbuch muss bei Gericht ein schriftlicher Vertrag (mit beglaubigten Unterschriften) vorgelegt werden. Nur so können „dingliche“ Rechte wie Eigen-tumsrechte, Pfandrechte, Dienstbarkeitsrechte, Fruchtgenussrechte, usw. erworben beziehungsweise eingetragen werden. Wer eine Liegenschaft kauft, um darauf ein Haus zu errichten, sollte über die Bestimmungen im Flächenwidmungsplan, vorgeschriebene Baunutzungszahlen, offenkundige Dienstbarkeiten, die Erschließung des Grundstückes und dessen Anschluss an das öffentliche Wegenetz genau Bescheid wissen. Diese Informationen kann man sich über den Rechtsanwalt beschaffen.

Beim Vertrag für das Grundbuch muss die Unterschrift beglaubigt werden. Die Beglaubigung kann auch beim Legalisator in der Gemeinde, vor dem Bezirksgericht, oder bei der Landesgerichtskanzlei in Vaduz durchgeführt werden.

Gewährleistung

Eine Immobilie kann unentgeltlich (im Familienkreis üblich) oder entgeltlich übertragen werden. Beim Verkauf möchte der Verkäufers so wenig wie möglich für die Eigenschaften der Immobilie haften, der Käufer will das genaue Gegenteil. Aufgabe des Vertragsanwalts ist es, hier einen fairen und gerechten Ausgleich zu finden. Dabei muss oft auch geregelt werden, was mit den Schulden geschieht, ob allenfalls Vorkaufsrechte oder gar Wiederkaufsrechte eingetragen werden, wenn die Immobilie nicht nach den Wünschen des Verkäufers verwendet wird.

Der Kaufpreis kann beispielsweise auch in Form von Schuldübernahmen, Leibrenten oder Ratenzahlungen entrichtet werden.

Treuhändige Abwicklung

Meist ist eine treuhändische Abwicklung zur Sicherheit für beide Parteien unumgänglich. Dabei nimmt der Rechtsanwalt den Kaufpreis in Empfang, legt ihn auf ein Sonderkonto und zahlt ihn erst aus, wenn der Vertrag verbüchert ist. Das kann ein „privater“ Vertragsverfasser nicht leisten.

Verpflichtungen

Bei unentgeltlichen Übergaben innerhalb der Familie sind oft Wohn-, Fruchtgenuss- oder Pflegerechte zu berücksichtigen. Die Übergeber wünschen oft, dass im Zusammenhang mit Wohnrechten ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen wird. Außerdem sollte geklärt werden, ob und in wie weit der Übernehmer für mögliche Pflegekosten des Übergebers aufkommen muss. Möglicherweise ist die Schenkung auch später bei der Verteilung der Erbes zu berücksichtigen. Durch Pflichtteilsverzicht oder Ähnliches kann dies alles im Vorfeld geregelt werden.

Experten im Vorfeld

Bei Immobilientransaktionen gibt es viel zu beachten. Viele Prozesse, die wir geführt haben, zeigen, wie wichtig es ist, die Verträge professionell erstellen zu lassen. Das Hinzuziehen eines Experten schon bei den Vertragsverhandlungen kann zudem Fehleinschätzungen über die Folgen des geplanten Geschäfts verhindern oder günstigere Wege zum erwünschten Ziel aufzeigen. In jedem Fall aber kann man sicher sein, dass nichts übersehen wird, was später zu Schadensersatzansprüchen führen könnte.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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