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Tücken bei Mietverträgen

Fehler beim Mietvertrag können schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Vor allem ist es äußerst wichtig, vorab zu klären, ob der Vertrag den Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt oder den allgemeinen Bestimmungen.

Befristung und Kündigung

Bei Verträgen nach dem MRG kann das Vertragsverhältnis seitens des Vermieters nur durch Ablauf der vereinbarten Mietdauer oder durch Kündigung aus wichtigem Grund beendet werden. Neben einem genauen Endtermin (Datum) muss eine Vertragsdauer von mindestens drei Jahren vereinbart werden. Ansonsten führt dies zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Der Mieter kann die Wohnung immer nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufkünden. Der Vermieter hingegen kann das unbefristete Mietverhältnis nur bei Vorliegen der im Gesetz ausdrücklich genannten wichtigen Gründe beenden („Kündigungsschutz“).

Mietzins und Reparaturen

Verträge, die dem MRG unterliegen, müssen - abhängig von der Ausgestaltung der Wohnung - gewisse Richtwerte ein-halten. In Vorarlberg kann der Mietzins bei den meisten Wohnungen frei vereinbart werden, ein guter Mietvertrag sollte aber auf jeden Fall eine Indexklausel enthalten.

Vor allem bezüglich Reparaturen oder Ausmalen hat sich die Judikatur in den letzten Jahren stark geändert. Werden solche Verpflichtungen dem Mieter aufgebürdet, müssen diese ganz klar beschrieben sein. Die Ausmalverpflichtung bei Beendigung der Miete muss von vornherein im Mietzins berücksichtigt werden.

Häufig wird auch übersehen, dass Vermieter, die mehr als fünf Wohnungen vermieten, als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzes gelten. Dies kann dazu führen, dass Vertragsbestimmungen unwirksam werden.

Ziehen zwei oder mehrere Personen in das Objekt ein, empfiehlt es sich, den Mietvertrag von allen Mietern unterschreiben zu lassen. Kann oder will eine Person den Mietzins nicht mehr zahlen, besteht dann die Möglichkeit, die anderen Vertragspartner heranzuziehen.

Bei vielen Standard-Vertragsformularen ist nicht geregelt, welche Betriebskosten der Mieter zu bezahlen hat. Das führt oft zu Rechtstreitigkeiten. Wird der Mietzins pauschal angegeben, kann die Abrechnung nicht mehr geändert werden. In einem solchen Fall trägt der Vermieter das Risiko von Preiserhöhungen.

Verwendungszweck

Vor allem in Tourismus-Gebieten ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, ob die Wohnung als Ferienwohnung, als Hauptwohnsitz oder für geschäftliche Zwecke verwendet werden darf. Wird das Mietobjekt als Ferienwohnung genutzt, obwohl es nicht so gewidmet ist, kann dies dazu führen, dass auch der Vermieter abgestraft wird.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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