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Ferienwohnung in der EU

Ein wesentlicher Grundsatz der Europäischen Union ist die Bewegungsfreiheit der Unionsbürger. Diese drückt sich durch die vier Grundfreiheiten, nämlich die Niederlassungsfreiheit, die Dienstleistungsfreiheit, die Kapitalverkehrsfreiheit und die Warenverkehrsfreiheit aus.

Gerade für sensible Regionen können aber diese uneingeschränkten Freiheiten zu Problemen führen. Ich möchte hier nur an die Transitproblematik, die Probleme des freien Universitätszugangs in Österreich in Bezug auf deutsche Studenten oder aber auch die Probleme mit dem uneingeschränkten Zugang der EU-Bürger zum Immobilien- und Liegenschaftsmarkt vor allem in Westösterreich verweisen.

Grundverkehr-Genehmigung?
Besonders in den Ländern Salzburg, Tirol und Vorarlberg besteht ein starker Druck von EU-Ausländern, Immobilien, Ferienwohnungen, zu kaufen. Dies verteuert einerseits den Immobilienmarkt derart, dass es für Inländer kaum mehr möglich ist, Grund und Boden zu erwerben, andererseits kann es durch den grenzenlosen Bau von Ferienwohnungen in Fremdenverkehrsorten auch zu strukturellen Problemen kommen. Die warnenden Beispiele aus der Schweiz und Frankreich haben in Tirol, Vorarlberg und Salzburg die Verantwortlichen bereits recht früh dazu bewogen, den Erwerb von Ferienwohnungen zu beschränken. Dies wurde ursprünglich durch eine Einschränkung von Kaufmöglichkeiten durch Ausländer im Grundverkehrsgesetz geregelt. Diese Regelungen haben aber aufgrund der oben geschilderten Freiheiten vor dem Europäischen Gerichtshof nicht gehalten.

Raumplanung
Die geforderten Bundesländer haben dann ohne Unterschied der Nationalität oder dem Wohnort (somit scheinbar ohne Diskriminierung) versucht, Beschränkungen im Raumplanungsgesetz aufzunehmen. So sieht das Vorarlberger Raumplanungsgesetz vor, dass die Gemeinden im Flächenwidmungsplan innerhalb der Kern-, Wohn- und Mischgebiete festlegen können, in welchen auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. Nur in diesen ausdrücklich gewidmeten Gebieten dürfen Ferienwohnungen gebaut oder bestehende Wohnungen als Ferienwohnungen verwendet werden. Dies gilt gleichermaßen für Inländer und EU-Ausländer. Hiermit soll vor allem den Fremdenverkehrsorten ein Mittel in die Hand gegeben werden, die Anzahl der Ferienwohnungen zu beschränken.

„Ferienwohnung“. Vorarlberger Definition bedenklich
Laut Legaldefinition gelten als Ferienwohnungen Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern nur während des Urlaubs, der Ferien oder zu sonstigen Erholungszwecken zeitweilig benützt werden. Gemäß Raumplanungsgesetz liegt keine Ferienwohnung vor, wenn die Räumlichkeiten zu Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen.

Genau diese Definition hat zu Auslegungsschwierigkeiten und Streitigkeiten geführt, wie man auch aus den Presseberichten der letzten Jahre immer wieder entnehmen konnte. Der Gesetzgeber geht bei diesem Gesetz, was als Ferienwohnung und was nicht als Ferienwohnung zu gelten hat, von einer äußerst kasuistischen Beurteilung aus. Die Abgrenzung, was nunmehr als gewerbliche Beherbergung oder Privatzimmervermietung gilt und was nicht, ist schwammig. Das Amt der Vorarlberger Landesregierung hat versucht, dies wie folgt zu definieren. Ob eine gewerbliche Beherbergung von Gästen oder Privatzimmervermietung vorliegt, ist danach zu beurteilen, ob die Überlassung im Rahmen einer Gewerbeberechtigung und im Umfang einer üblich gastgewerblichen Beherbergung oder Privatzimmervermietung erfolgt. Befugnisse des „Gastes“, die über den üblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die gewerbliche Beherbergung und Vermietung aus. Dies gilt auch für die Privatzimmervermietung, deren Wesensmerkmal die kurzfristige Raumvermietung darstellt.

Von der Überschreitung einer üblichen Beherbergung bzw. Privatzimmervermietung kann bei einer Vermietung des Zimmers von über einem Monat ausgegangen werden bzw. wenn die Überlassung der Räumlichkeiten keine weiteren Dienstleistungen wie z.B. Verabreichung von Ausschank, von Speisen, Getränken, Reinigung der Räume, Wechsel der Bettwäsche und Anderes erbracht werden.

Der Gesetzgeber ist offensichtlich bei der Definition des Beherbergungsvertrages vom Idealtypus eines solchen ausgegangen. Ein Gast mietet ein Zimmer für eine Woche und erhält neben dem Zimmer auch mindestens ein Frühstück sowie sonstige Dienstleistungen.

„Längerer Aufenthalt“
Dies ist der Idealtypus eines gewerblichen Beherbergungsvertrages. Daneben gibt es aber eine Unzahl von anderen Arten von Beherbergungsverträgen, die nicht derart aufgebaut sind. Zum Beispiel vermieten viele Gastwirte in Vorarlberg „gewerblich“ (wochenweise oder länger) Ferienwohnungen. Allein im Montafon werden an die zweihundert derartige Ferienwohnungen gewerblich vermietet. Bei dieser Art der Miete erhält natürlich der Gast keinerlei Speisen verabreicht. Ob und inwieweit die Wohnung täglich gereinigt wird oder nur eine Endreinigung stattfindet, ist ebenfalls unterschiedlich. Die Länge der gewerblichen Vermietung kann ebenfalls nicht allein ausschlaggebend sein, um eine Abgrenzung zwischen Ferienwohnung oder nicht Ferienwohnung zu machen.

Den „üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag“, so wie es im Gesetz steht, gibt es in Wahrheit gar nicht. Diese Definition im Gesetz stellt daher einen unbestimmten Gesetzesbegriff dar, der möglicherweise gegen das Bestimmtheitsgebot in der österreichischen Verfassung verstößt. Der österreichische Verfassungsgerichtshof hat bereits mehrmals festgehalten, dass Gesetze so ausgeführt werden müssen, dass jeder weiß, was damit gemeint ist. Der Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot ist ein Verstoß gegen das Rechtsstaatlichkeitsprinzip und führt letztendlich dazu, dass jene Bestimmungen verfassungswidrig sind.

Diskriminierung
Abgesehen davon sind durch diese Bestimmungen im Raumplanungsgesetz die europarechtlichen Bedenken nicht ausgeräumt. Die Gesetzgeber in Westösterreich sind grundsätzlich davon ausgegangen, dass es europarechtlich unbedenklich ist, wenn derartige Einschränkungen im Raumplanungsgesetz aufgenommen werden, da sie für alle gleich gelten und keine Diskriminierung von EU-Ausländern mit sich bringen. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich richtig. Der Europäische Gerichtshof hat jedoch bereits mehrfach entschieden, dass auch indirekte Behinderungen als Maßnahmen gleicher Wirkung bei der Einschränkung von Grundfreiheiten berücksichtigt werden müssen. Nachdem die Einschränkung des Kaufs bzw. Baus von Ferienwohnungen im Wesentlichen EU-Ausländer betrifft und die Niederlassungsfreiheit bzw. die Aufenthaltsfreizügigkeit ein zentrales Recht der Unionsbürgerschaft darstellt, ist davon auszugehen, dass der Europäische Gerichtshof eine derartig indirekte Beschränkung sehr wohl aufgreifen wird.

Darüber hinaus hat der Europäische Gerichtshof bereits in ähnlich gelagerten Fällen in Italien und Spanien entschieden, dass auch die Beschränkung der passiven Dienstleistungsfreiheit ein Verstoß gegen das EU-Recht darstellt. Darunter versteht man, dass EU-Ausländer gehindert oder beschränkt werden, Dienstleistungen in einem anderen Staat anzunehmen. Aufgrund der Zahlen im österreichischen Tourismus ergibt sich, dass ein Großteil der Gäste aus dem EU-Ausland kommen. Diese Gäste werden nunmehr gehindert, gewisse Möglichkeiten in Österreich in Anspruch zu nehmen, da sie keine Ferienwohnungen erwerben dürfen. Dies stellt eine Beschränkung der passiven Dienstleistungsfreiheit dar, welche ebenfalls bereits mehrfach vom Europäischen Gerichtshof als Beschränkung der Grundfreiheiten aufgegriffen wurde.

Der Schutz der heimischen Fremdenverkehrsstrukturen ist sicherlich ein wünschenswertes Ziel. Ob jedoch der Weg, den das Land Vorarlberg mit seinen Beschränkungen im Raumplanungsgesetz eingeschlagen hat, rechtlich in Ordnung ist, erscheint fraglich. Wirklich akut ist dieses Problem in Westösterreich, innerhalb der EU werden diese Befürchtungen als marginales Problem angesehen. Schon deshalb ist zu befürchten, dass letztendlich vom Europäischen Gerichtshof, aber auch vom österreichischen Verfassungsgerichtshof, diese Art der Einschränkung als überzogen angesehen wird, da der nicht wirklich präzise Gesetzestext recht weitläufige Auslegungen zulässt.

Es ist dem Land Vorarlberg und den verantwortlichen Interessensgruppen zu empfehlen, rasch an Alternativen zu arbeiten, damit es hier nicht so endet, wie es bereits bei den Universitäten passiert ist. Die Aufhebung der Zugangsbeschränkungen für Ausländer an österreichischen Universitäten hat diese „plötzlich“ getroffen, ohne dass sie darauf vorbereitet waren, was zur Folge hatte, dass die österreichischen Universitäten von Tausenden von deutschen Studenten überschwemmt wurden. Man war nicht vorbereitet. Dieser Fehler sollte nicht noch einmal passieren, weshalb vernünftige Strategien überlegt werden müssen, wie die Strukturen im Fremdenverkehr optimal erhalten bzw. weiterentwickelt werden. Schlechte Beispiele aus dem benachbarten Ausland sind bekannt. Es sind aber auch positive Beispiele bekannt. Vielleicht wäre es auch möglich, unsere Strukturen im Fremdenverkehr nicht nur mit Verboten einzufrieren, sondern durch positive Anreize weiter zu entwickeln. Darüber sollte jedenfalls nachgedacht werden.

Mag. Patrick Piccolruaz

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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Vorarlberg, Österreich

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