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EU liberalisiert Grundverkehr

Der EuGH wird das Grundverkehrsgesetz aufheben
Vor einigen Wochen schon berichteten Medien breit über das Verfahren, welches eine Liechtensteiner Stiftung gegen das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz bei der EU angestrebt hat. Diese Stiftung wollte landwirtschaftlichen Grund erwerben, was ihr aber nicht genehmigt wurde. Liechtenstein gehört zur EWR, sodass die EU-Regeln für den freien Warenverkehr anzuwenden sind.

Ich habe mich nun mit der Stellungnahme des Generalanwaltes beim Europäischen Gerichtshof im Detail vertraut gemacht. Erfahrungsgemäß übernimmt das Gericht in mehr als 90 % der Fälle seine Ansichten. Die Entscheidung wird weit reichende Folgen für unser Land haben.

Derzeitige Rechtslage
Bevor ich mich mit den Einzelheiten dieser Ausführungen auseinander setze, möchte ich kurz die bestehende Rechtslage darstellen.

Derzeit kann man Häuser und Wohnungen mit der einfachen Erklärung erwerben, dass man sie nicht als Ferienwohnungen nutzt. Mit dieser eidesstattlichen Erklärung hat es zunächst sein Bewenden, später kann eine Überprüfung erfolgen.

Kauft jemand ein unbebautes Grundstück, so besteht Genehmigungspflicht, dh, es findet ein Verfahren statt (zunächst vor der Grundverkehrsortskommission und dann bei der entsprechenden Landesbehörde), in welchem überprüft wird, ob die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, nämlich, ob das Baugrundstück zB für den Wohnbau oder gewerbliche Anlagen benötigt wird.

Der besondere Schutz unseres Grundverkehrsgesetzes gilt der Landwirtschaft. Hier wird ein Rechtserwerb nur genehmigt, wenn

  • der Erwerber das Grundstück selbst bewirtschafte
  • dort seinen ständigen Wohnsitz hat
  • der Erhaltung einer wirtschaftlich gesunden Landwirtschaft nicht widersprochen wird

Letzteres Prinzip ist nach Wortlaut des Gesetzes u.a. nicht erfüllt, wenn

  • das Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird
  • der Kaufpreis überhöht ist
  • das Grundstück zur Vergrößerung von Grundbesitz oder Jagdgebieten dient oder die Selbstbewirtschaftung nicht gesichert ist, zB weil die Fachkenntnisse fehlen

Angriffspunkte
Der Generalanwalt beim EuGH hat nun die Bestimmungen über den Schutz der Landwirtschaft nach Anhören aller Seiten, auch des Landes Vorarlbergs, zerpflückt und in seinem Schlussantrag an den Gerichtshof verlangt, dass diese aufgehoben werden.

Zwar ist auch der Generalanwalt der Auffassung, die Ziele des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes, nämlich die Konzentration oder Monopolisierung im Bereich der Land- und Forstwirtschaft zu verhindern, sowie einen leistungsfähigen Bauernstand zu fördern, seien auch anerkannte Ziele der europäischen Agrarpolitik. Er stößt sich jedoch an den Verfahrensregelungen, insbesondere aber an der Tatsache, dass der Käufer auf dem Grundstück wohnen und dieses selbst bewirtschaften muss. Es sei nicht einzusehen, warum man ein Grundstück nicht erwerben könne, wenn man es nur verpachten wolle. Schließlich diene dies ja auch einem gesunden Bauernstand.

Der Generalanwalt weiter: Dass landwirtschaftliches Grundstück nicht erworben werden dürfe, wenn die Gefahr besteht, dass es der entsprechenden Nutzung entzogen wird oder der Kaufpreis den ortsüblichen übersteigt etc., widerspreche dem Gemeinschaftsrecht. Es seien dies unverhältnismäßige Regelungen, der Behörde werde ein zu großer Ermessensspielraum eingeräumt. Man könne zwar ein Verfahren festlegen, die Verwaltung müsse jedoch an fest umrissene Kriterien gebunden sein.

Kritisiert wird schließlich auch das Verfahren. Derzeit muss nämlich, bevor man ein landwirtschaftliches Grundstück überhaupt erwerben kann, bei den erst- und zweitinstanzlichen Grundverkehrsbehörden ein Prüfungsverfahren durchgeführt werden. Der Generalanwalt meint, es genüge, wenn der Käufer eine Erklärung abgibt, dass er sich an die gesetzlich festgelegten Ziele und Vorschriften halte, wie dies zB im Gesetz ja für den Erwerb von Häusern und Wohnungen festgelegt sei. Dort reicht es aus, die so genannte § 7 GVG-Erklärung abzugeben, nämlich dass man eine Wohnung nicht als Ferienwohnung nutzt.

Man kann davon ausgehen, dass unser Grundverkehrsgesetz vor dem Europäischen Gerichtshof keinen Bestand haben wird. Nach unseren Recherchen gibt es beim Land derzeit noch keine Vorstellungen und Entwürfe, wie die neuen Bestimmungen aussehen werden. Verständlicherweise wartet man damit offensichtlich zu, bis die Entscheidung im Wortlaut vorliegt.

Weit reichende Konsequenzen
Wenn eine simple Erklärung für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken, dass man sich an das Gesetz hält, in Zukunft ausreicht, werden Orts- und Landesgrundverkehrskommissionen in der heutigen Form überflüssig.

Dazu kommt: Wenn es für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken kein Verfahren mehr gibt, dann wird man ein solches auch für Baugrundstücke nicht mehr rechtfertigen können. Über kurz oder lang wird auch dort eine entsprechende Erklärung genügen müssen. Der Schwerpunkt der behördlichen Agenden wird sich daher von der Vorausgenehmigung weg auf die nachträgliche Kontrolle verlagern.

Fällt die Bestimmung, wonach jemand auf einem landwirtschaftlichen Grund, den er erwirbt, selbst wohnen bzw. ihn selbst bewirtschaften muss, dann kann dies weit reichende Auswirkungen auf die Struktur der Landwirtschaft haben. Der Bauer ist nicht mehr Eigentümer sondern oft nur Pächter. Derjenige, dem das Grundstück gehört, kann irgendwo in Deutschland oder Skandinavien wohnen, kommt die Schweiz zur EWR, auch dort, eine Firma oder Stiftung sein.

Es ist zu hoffen, dass das Land kreative Lösungen findet, die einerseits dem freien Kapitalverkehr der EU entsprechen, andererseits aber mit den Zielen der europäischen Agrarpolitik vereinbar sind und insbesondere die Monopolisierung und Konzentration auf diesem Gebiet hintanhält. Wenn nämlich Agrarkonzerne Grundstücke aufkaufen und sich dort Pächter halten, so wäre dies – polemisch überspitzt – ein Schritt zurück zur Feudalherrschaft des Mittelalters mit den leibeigenen Bauern.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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