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Neuerungen im Baugesetz

Verwaltungsvereinfachung
In Vorarlberg gibt es ein reges Baugeschehen. Durchschnittlich wurden in den letzten Jahren ca. 2800 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. Die Wohnbautätigkeit liegt über dem österreichischen Durchschnitt. Das derzeit geltende Baugesetz stammt aus dem Jahre 1972, seither gab es mehrere kleinere Novellen. Mit dem neuen Baugesetz sollte einerseits das Gesetz verständlicher und besser lesbar gemacht werden, andererseits sollte eine Verwaltungsvereinfachung und Verwaltungsbeschleunigung geschaffen werden. Wie weit dies gelungen ist, bleibt abzuwarten. Zu einer echten Vereinfachung wird es aber aller Voraussicht nach nicht kommen.

Aufwertung des Anzeigeverfahrens
Eine der wesentlichen Neuerungen liegt darin, dass weniger bewilligungspflichtige Bauvorhaben vorgesehen sind und stattdessen mehr anzeigepflichtige und freie Bauvorhaben. Kritisch ist jedoch anzumerken, dass das Anzeigeverfahren deutlich aufgewertet wurde und auch hier ein erheblicher Aufwand entstehen kann. Für das neue Anzeigeverfahren ist nämlich ein schriftlicher Antrag bei der Behörde einzubringen und sind im Wesentlichen dieselben Unterlagen wie bei einem Bauantrag beizulegen, entsprechende Pläne, Berechnungen und Beschreibungen in dreifacher Ausfertigung der Baubehörde sind vorzulegen.

Entscheidungsfrist
Ist die Behörde der Meinung, dass das Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist, so hat sie dies mittels Bescheid festzustellen. Ist es lediglich anzeigepflichtig, so kann sie es mittels schriftlichem Bescheid freigeben, wenn alle bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften eingehalten werden und auch sonst öffentliche Interessen berührt werden. Sind diese gesetzlichen Voraussetzungen hingegen nicht erfüllt, ist das Bauvorhaben mittels Bescheid zu untersagen. Untersagungsbescheide müssen spätestens sechs Wochen nach Vorliegen der vollständigen Bauanzeige abgefertigt werden. Spätere abgefertigte Bescheide sind rechtswidrig.

Sofortiger Baubeginn
Bei einem anzeigepflichtigen Bauvorhaben darf der Bauwerber mit der Ausführung beginnen, wenn seinem Antrag mittels Bescheid stattgegeben wurde, aber auch, wenn die Behörde innerhalb von sechs Wochen nach Einlangen der Bauanzeige nicht reagiert. Dies gilt jedoch nur unter der Prämisse, dass die Bauanzeige vollständig ist. Es sollte im konkreten Fall daher genau geprüft werden.

Im Anzeigeverfahren ist keine Bauverhandlung notwendig, Nachbarn haben daher keine Parteistellung.

Im Wesentlichen sind folgende Bauvorhaben anzeigepflichtig:

  • Errichtung oder Änderung von Nebengebäuden mit bestimmten Ausmaßen
  • Errichtung oder Änderung von Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen sowie Einfriedungen, die das Nachbargrundstück um mehr als 1,8 m überragen
  • Aufstellung von Wohnwagen und ähnlichen Unterkünften für die Dauer von mehr als einem Monat
  • Aufstellung von beweglichen Verkaufsständen
  • Abbruch von Gebäudeteilen
  • Abbruch von Bauwerken oder Bauwerksteilen

Freie Bauvorhaben
Die freien Bauvorhaben waren bisher gesetzlich nicht geregelt. Ein Bauvorhaben, das weder bewilligungs- noch anzeigenpflichtig ist, ist frei. Es muss weder ein Bauantrag noch eine Bauanzeige gemacht werden. Dass ein Bauvorhaben frei ist, heißt aber lediglich, dass es keiner Bewilligung oder Anzeige bedarf, alle sonstigen Bestimmungen des Baugesetzes gelten auch für freie Bauvorhaben. Freie Bauvorhaben betreffen in der Praxis im Wesentlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten.


Sonstige Neuerungen
Nachbarn, die durch ihre schriftliche Erklärung auf den Plänen dem Vorhaben zustimmen, verlieren sofort ihre Parteienstellung. Es besteht für den Bauwerber dadurch die Chance, sich mit den Nachbarn vorab zu einigen und so durch geschickte Verhandlung das Bauverfahren zu verkürzen.

Eine Bauverhandlung ist im Gesetz nicht mehr zwingend vorgesehen. Außerdem ist nunmehr vorgesehen, dass die Amtsgutachten durch Privatgutachten ersetzt werden können. Diese könnten bereits dem Bauantrag beigelegt werden. Dies gilt nicht im Orts- und Landschaftsbild.

Verschiedene Erledigungsfristen für die Behörde wurden verkürzt. Dies gilt für die Erledigung von Anträgen auf Baugrundlagenbestimmung und auf Vorprüfung, für die Erledigung von Berufungen etc. Die Geltungsdauer von Bescheiden bzw. Berechtigungen (Baugrundlagenbestimmung, Vorprüfungsbescheid, Baubewilligungsbescheid) wurde von zwei auf drei Jahre verlängert.

Die übergangenen Parteien können ihre Parteistellung nur mehr innerhalb eines Jahres ab rechtskräftigem Beginn der Bauarbeiten geltend machen. Im Übrigen könnte eine Baubewilligung beim „einfachen Verfahren“ auch mündlich erteilt werden.

Nachbarrechte
Die Abstandsflächenregelung gilt nicht nur für oberirdische Gebäude, sondern auch für bestimmte andere oberirdische Bauwerke mit einer Höhe von mindestens 3,5 m. Die Abstandsfläche beträgt grundsätzlich 6/10 des Abstandes zwischen der Außenwand und dem Schattenpunkt. Neu ist auch, dass für die Ermittlung dieser 6/10-Abstandsfläche nicht mehr projektierte, sondern das bestehende Gelände vor der Bauführung maßgeblich ist. Auch beim Mindestabstand gibt es Ausnahmen von der 3 m Regelung, bestimmte untergeordnete Bauteile dürfen nämlich 2 m an die Nachbargrenze heranreichen.

Der Mindestabstand für bestimmte kleine Gebäude wurde von drei auf zwei Meter reduziert.

Detail-Regelungen
Die Telekommunikationsanlagen, insbesondere „Handymasten“ unterliegen jetzt dem Baugesetz. Die Gemeindevertretung kann zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes durch Verordnungen Regelungen für Handymasten erlassen.

In der Baugrundlagenbestimmung kann eine Mindestanzahl der Stellplätze festgelegt werden.

Eine Verpflichtung zur Errichtung von Kinderspielplätzen besteht nicht mehr nur bei Neubauten, sondern auch bei bestimmten Um- oder Zubauten.

Soll ein Gebäude über eine Grundstücksgrenze hinaus errichtet werden, ist die Baubewilligung grundsätzlich unter der Bedingung zu erteilen, dass das Baugrundstück zu einer Grundparzelle vereint wird.

Die Erhaltungspflicht betreffend der in der Baubewilligung vorgesehener Grünanlagen, Bäume und Sträucher wurde in dem Sinne klargestellt, dass auch für die Pflege dieser Grünanlagen, Bäume und Sträucher zu sorgen ist.

Der Behörde wurde die Möglichkeit eingeräumt, die „Aufräumung“ zu verfügen, wenn innerhalb des bebauten Bereiches durch gelagerte oder abgestellte Gegenstände das Orts- und Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt wird.

Zusammenfassung
Es gibt einige Vereinfachungen, insbesondere, wenn das Anzeigeverfahren zur Anwendung kommt. Ob die beabsichtigte Straffung des Verfahrens (Behörden-Frist) greift, bleibt abzuwarten. Behörden sind erfahrungsgemäß erfinderisch, wenn es darum geht, „Rechtfertigungen“ für Fristüberschreitungen beizuschaffen bzw. nicht verlängerbare Fristen durch Alibi-(Zwischen-)erledigungen einzuhalten (man bräuchte dann zB nur „fehlende“ Unterlagen nachzufordern). Der Bürger sollte jedenfalls die Einhaltung von Fristen selbstbewusst fordern und sich gegebenenfalls beschweren.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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