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Maklerprovision - auch bei Rücktritt vom Vertrag?

OHG-Judikatur
Punktation ausreichend

Der Oberste Gerichtshof hat in einer jüngsten Veröffentlichung die Rechtsprechung bestätigt, wonach die Provision für einen Immobilienmakler auch dann fällig ist, wenn das Hauptgeschäft nicht zustande kommt.

Im konkreten Fall hat ein Kunde eine Punktation (Einigung über Kaufobjekt und Preis) über den Ankauf einer Wohnung unterschrieben. Er musste jedoch von dieser zurücktreten, da die Finanzierung scheiterte, er sich die Wohnung nicht leisten konnte.
Es stellte sich dann die Frage, ob der Betreffende, der die Liegenschaft ja tatsächlich nicht erwirbt, Maklerprovision zu bezahlen hat. Der Oberste Gerichtshof hat diese Frage deutlich bejaht und in diesem Zusammenhang festgestellt, dass der Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag die Punktation bzw. die vorvertraglichen Beziehungen nicht verletze. Außerdem weist der Oberste Gerichtshof darauf hin, dass es einem Immobilienmakler nicht möglich ist, anlässlich einer Wohnungsbesichtigung an Ort und Stelle schon eine verbücherungsfähige Verkaufsurkunde mitzubringen. Dieser Sachverhalt unterscheide sich nicht wesentlich von anderen Fällen, in denen mit der Abgabe von Anbots- und Annahmeerklärungen anlässlich eines Liegenschaftskaufes gearbeitet werde.

Puktation ist kein Vorvertrag
Beim Zustandekommen eines bloßen Vorvertrages wäre das Maklerhonorar bei Rücktritt vom Hauptgeschäft allerdings nicht fällig. In der Praxis werden diese Begriffe oft verwechselt. Viele Dokumente, die als Punktation gemeint sind, werden als Vorvertrag bezeichnet. Dies ist jedoch für den Provisionsanspruch des Maklers nicht entscheidend. Kommt es zu einer Einigung über den Vertragsgegenstand und den Preis, handelt es sich nicht um einen Vorvertrag, sondern um eine Punktation. Das Maklerhonorar ist somit fällig.

Wer daher einen solchen „Vorvertrag“ unterschreibt, indem er sich mit dem Verkäufer über Ware und Preis einigt, muss sich im Klaren sein, dass es sich in Wahrheit um eine Punktation handelt und er auch dann eine Provision im Ausmaß von 3% zu bezahlen hat, wenn er schlussendlich auch nicht kauft.

Von einem Vorvertrag im Sinne des Gesetzes spricht man nur dann, wenn Parteien verabreden, künftig einen Vertrag abschließen zu wollen. Dies ist aber nur dann verbindlich, wenn sich die Umstände bis zum Zeitpunkt des beabsichtigten Vertragsabschlusses nicht wesentlich verändern. Ein Vorvertrag verliert auch dann die Wirkung, wenn der Zweck der Übereinkunft oder das Vertrauen auf den anderen Teil nicht mehr gegeben sind. Das Recht auf eine solche Zusage erlischt nach einem Jahr.

Aber nochmals: Eine Punktation ist ein bindender bzw. rechtsgültiger Vertrag, wenn auch noch nicht alle Details des Rechtsgeschäftes erwähnt bzw. geregelt sind. Es spielt keine Rolle, welche Überschrift ein Dokument trägt, sondern es kommt auf den Inhalt an, ob man von einer Punktation oder von einem Vorvertrag reden muss. Für die Praxis gilt, dass die Einigung über Preis und Sache, ohne dass weitere Bedingungen gestellt worden sind, die Maklerprovision begründen.

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