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Die Leiden eines Vermieters

Dringender Reformbedarf
Für gewerbliche Vermieter aber auch für Privatpersonen, die über längere Zeit ihr Büro, ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, ist die Wahrscheinlichkeit relativ groß, dass sie im Laufe der Zeit einmal mit einem Mieter konfrontiert werden, der die Miete nicht mehr bezahlen will oder kann.

In Österreich hat es im vergangenen Jahr 3773 Privatkonkurse mit geschätzten Insolvenzverbindlichkeiten von 579 Mio. Euro gegeben. Über Unternehmen wurden 2975 Konkursverfahren mit ca. 2,4 Mrd. Euro an Verbindlichkeiten eröffnet. Zum Leidwesen jedes Vermieters sind die „Konsumentenschutzbestimmungen“ im Mietrecht und in der Exekutionsordnung höchstgradig vermieterfeindlich. Hat man es mit einem „Profi-Schuldner“ zu tun und nützt er alle gesetzlichen Schutzbestimmungen aus, so ist es ohne weiteres möglich, ein Jahr lang ohne die Miete zu zahlen, im Bestandsobjekt unbehelligt zu wohnen.

Fallen im Mietrecht
Oberstes Gebot für jeden Vermieter muss sein, die im Mietrechtsgesetz normierten Befristungen einzuhalten. Wird eine zu kurze Frist (meistens 3 Jahre) gewählt, so liegt ein unbefristeter Vertrag vor, der praktisch unkündbar ist. Ebenso kommt man in ein unbefristetes Mietverhältnis, wenn kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wird. Unabdingbar ist auch eine exakte Betriebskostenregelung und die Wertsicherung des Mietzinses. Wird dies nicht vereinbart, so verliert der Mietzins über die Jahre an realem Wert und eine Anpassung ist so gut wie unmöglich. Empfehlenswert ist es auch, bei befristeten Verträgen einen Räumungsvergleich abzuschließen. Sollte der Mieter nach Ende des Mietvertrages die Wohnung nicht räumen, so kann sofort ein Räumungsverfahren eingeleitet werden, ohne dass zuvor die Klage eingebracht werden muss. Dadurch gewinnt man kostbare Zeit.

Horrorszenario: Der Mieter zahlt nicht
Wenn der Mieter aus irgendwelchen Gründen die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, das er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat, davon Kredite bezahlen muss etc.

Die einzelnen Schritte:

  • Zunächst ist der Mieter aufzufordern, die Mietrückstände zu zahlen und ihm ist eine angemessene Nachfrist (10 – 14 Tage) zu setzen.
  • Anschließend kann eine Mietzins- und Räumungsklage beim zuständigen Gericht eingebracht werden. Diese Räumungsklage muss zunächst dem Mieter zugestellt werden (was nicht immer sofort möglich ist).
  • Nach erfolgreicher Zustellung wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.
  • Erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt er keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleich wird geschlossen. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.
  • Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.
  • Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern dies wiederum ohne Probleme möglich ist, ist eine Einspruchsfrist von vier Wochen abzuwarten.
  • Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Dieser Räumungstermin kann allerdings nicht sofort ausgeschrieben werden, sondern erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen.
  • Liegt endlich ein Räumungstermin vor, so steht es dem Mieter immer noch frei, um Räumungsaufschub mit der Begründung anzusuchen, er finde keine Wohnung und sei auf die gegenständliche Wohnung angewiesen. Diesem Räumungsaufschub wird mit größter Wahrscheinlichkeit stattgegeben und der Räumungstermin muss abgesagt werden und in frühestens zwei Monaten kann der nächste Termin angesetzt werden.

Zwischenfälle bei der Räumung
Aus den Medien ist sicher bekannt, dass es bei Räumungen immer wieder zu tragischen Zwischenfällen kommt. Personen, die die Miete für die Wohnung nicht mehr bezahlen können, sind meist in einer verzweifelten Situation, wenn die Räumung ansteht und sie und ihre Familie ihr Heim verlieren. Dabei ist es schon zu Tötungen und Selbstmorden gekommen, wovon dann in der Öffentlichkeit berichtet wird. Sehr häufig sind aber Gewaltexzesse. Erst kürzlich mussten wir erfahren, dass ein Mieter anlässlich der Zwangsräumung eine Messerattacke auf seine Lebensgefährtin unternahm und Schlimmeres nur unter größten Anstrengungen verhindert werden konnte. Wir haben aber auch schon erlebt, dass der von Exekutionen bedrohte Mieter dem Vermieter gegenüber Verzweiflungstaten ankündigte, sodass dieser sich gar nicht mehr getraute, von seinem Recht Gebrauch zu machen.

Dringender Reformbedarf
In diesem „roten Mietrechtsdschungel“ herrscht dringender Reformbedarf. In der Praxis ist dieses Prozedere dem eigenen Mandanten nur mit aller größter Mühe zu erklären. Geradezu ungläubig sind die Vermieter im Ernstfall, wenn man ihnen darlegen muss, dass es keine Möglichkeit gibt, dieses Verfahren zu beschleunigen.

Eine Kaution von drei Monatsmieten ist daher im Ernstfall nicht ausreichend, um die Kosten abzudecken. Neben nicht bezahlten Mietzinsen fallen noch oft Betriebskosten, Gerichts- und Anwaltskosten und Auslagen für Schäden in der Wohnung an. Es muss daher aus Sicht der Praxis dringend empfohlen werden, auf die Höchstkaution gemäß Mietrechtsgesetz von sechs Monatsmieten zu bestehen.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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