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Das neue Grundverkehrsgesetz – die Praxis

Freibrief für Bauern
Seit dem 1. Juni 2004 gilt in Vorarlberg eine neues Grundverkehrsgesetz. Bisher gab es ein Genehmigungsverfahren bei land- und forstwirtschaftlichem Grundverkehr, sowie beim Ausländergrundverkehr. Aber auch beim Baugrundstücksverkehr war ein so genanntes Erklärungsverfahren notwendig.

Durch Rechtsprechung des EuGH zum Grundverkehr in Österreich wurde die Novelle notwendig, da aus seiner Sicht die Grundverkehrsregelungen, zumindest soweit diese den Baugrundstücksverkehr betrafen, gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstoßen haben.

Auch beim Erwerb von landwirtschaftlichem Grundverkehr sind durch die Novelle Erleichterungen eingetreten.

Kurz nach der Veröffentlichung der Neufassung des Gesetzes haben wir uns in einem P&M-Special eingehend mit dem Text befasst und auch Lücken analysiert. Mittlerweile hat die Verwaltung einiges klar gestellt, sodass wir nunmehr die gängige Praxis im neuen Grundverkehrsgesetz präsentieren können.

Nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen muss zuerst geprüft werden, ob ein Rechtsgeschäft überhaupt unter den Anwendungsbereich des neuen Grundverkehrsgesetzes fällt. Ist dies nicht der Fall, können alle Rechte, insbesondere das Eigentum, ohne vorherige Befassung der Grundverkehrsbehörden im Grundbuch eingetragen werden.

Kurz zusammengefasst:
Wann ist das Grundverkehrsgesetz überhaupt anwendbar?

Bei Inländern und Inländern-Gleichgestellten:
Bei diesem Personenkreis unterliegt lediglich der Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken dem neuen Grundverkehrsgesetz. Für diese Personengruppe gibt es also in Vorarlberg nur noch den so genannten „Grünen Grundverkehr“. Der Grundverkehr mit Baugrundstücken ist nicht mehr genehmigungspflichtig, es gibt weder ein Erklärungs- noch ein Genehmigungsverfahren. Voraussetzung hierzu ist lediglich ein Nachweis, dass das entsprechende Grundstück auch als Baugrundstück gewidmet ist.

Bei Ausländern:
Bei Ausländern fallen alle Rechtsgeschäfte, auch mit Baugrundstücken, unter das neue Grundverkehrsgesetz. Die Rechtsgeschäfte, die zu genehmigen sind, sind im Gesetz angeführt - zum Beispiel fällt bei Ausländern auch die Eintragung eines Pfandrechtes unter das Grundverkehrsgesetz.

Wichtig ist generell, dass Rechtsgeschäfte, die an sich genehmigungspflichtig wären, bei denen aber innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss nicht um eine Genehmigung angesucht wird, dann rückwirkend rechtsunwirksam werden.

Erwähnenswert ist noch, dass sich eine neue Definition im Gesetz befindet, wer als Landwirt einzustufen ist (§ 3). Auch der Verfahrensablauf beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist neu geregelt. Der Erwerb von forst- und landwirtschaftlichen Grundstücken bis zu einem Ausmaß von höchstens 300 m² ist genehmigungsfrei. Bis zu einem Ausmaß von 1000 m² ist eine Genehmigung einzuholen, es gibt aber keine so genannte Interessentenregelung.

Interessentenregelung bedeutet, dass bei einem Erwerb einer Liegenschaft durch einen Nichtlandwirt bei einem Ausmaß ab 1000 m² von der Behörde (zB durch einen Aushang) festgestellt werden muss, ob Landwirte ein Interesse an diesem Grundstück haben. Haben Landwirte ein Interesse daran, ist dem Nicht-Landwirt die Genehmigung zu versagen. Die Landwirte, die Interesse bekundet haben, müssen jedoch das Rechtsgeschäft nicht wirklich abschließen.

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

Werdenbergerstraße 38
6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

Tel. +43 5552 62 286
Fax +43 5552 62 286-18
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