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Fragen bei Liegenschaftsverträgen

 

Rechtsanwälte beraten und nehmen die Selbstberechnung der Steuern vor.

Das Grundbuch gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Pfandrechte,Servituten etc.) sowie allenfalls vorhandene Berechtigungen an anderen Grundstücken. Es gibt aber auch Belastungen, die nicht eingetragen sind, wie z. B. Mietrechte, außerbücherliche Dienstbarkeiten, etc. Eine Prüfung vor Ortist unerlässlich.

Sorgfältig abzuklären ist, ob eine rechtlich und faktisch gesicherte Zufahrt besteht und wie die Liegenschaft erschlossen ist. Weiters muss erhoben werden, wie das Grundstück gewidmet ist, ob es als Bauland ausgewiesen ist, wenn man z. B. ein Haus errichten will. In Fremdenverkehrsgemeinden sind Gebiete festgelegt, in denen eine Ferienwohnungsnutzung zulässig ist.

Ehe-, Erbrecht und Co.

Bei Schenkungen und Übergabeverträgen sind erb- und eherechtliche Fragen abzuklären. Es gibt Pflichtteilsberechtigte (Kinder, Ehegatten), denen auf jeden Fall etwas hinterlassen werden muss. Werden sie benachteiligt, kann das zu Rechtsstreitigkeiten führen. Auch für das eheliche Vermögen (Ehewohnung) gelten spezielleVorschriften. All das kann nur ein Fachmann abklären. Bei Schenkungen von Immobilien ist zusätzlich der sogenannte Pflegekostenregress zu thematisieren, d.h. der Regressanspruch des Sozialhilfeträgers gegen den Beschenkten im Pflegefall des Geschenkgebers.

Treuhandschaft

Die treuhändige Kaufvertragsabwicklung sichert die Beteiligten ab. Der Verkäufer hat dieSicherheit, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie erst nach Zahlung des Kaufpreises an den Treuhänder erfolgt. Der Käufer wiederum kann sichergehen, dass er das Kaufobjekt zu den im Kaufvertrag definierten Bedingungen (lastenfrei) erhält. Darüber hinaus kann er auch die Finanzierung (Eintragung einer Hypothek) über den Treuhänder abwickeln. Die Abwicklung über den Treuhänder bringt daher oft eine wesentliche Beschleunigung mit sich. Die Treuhandschaft wird über die Vorarlberger Rechtsanwaltskammer überwacht und versichert.

Steuerliche Situation

Bei Immobilientransaktionen fallen mehrere Arten von Steuern und Gebühren an. Beim Kauf fallen 3,5% Grunderwerbsteuer und 1,1% Eintragungsgebühr vom Kaufpreis beim Käufer an. Der Verkäufer muss Immobilienertragsteuer bezahlen, wobei sich diese auf 4,2% oder 18% des Kaufpreises bzw. 30% des Gewinnes belaufen kann. Es gibt aber auch eine völlige Befreiung von der Immobilienertragsteuer. Dies ist vom Vertragserrichter im Einzelnen zu klären und zu berechnen. Im Falle der unentgeltlichen Übertragung fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, wobei die Basis für die Berechnung kompliziert ist und in der Regel ca. 20–30 % unterhalb des tatsächlichen Verkehrswertes der Immobilie liegen wird.

Kurz informiert

Natürlich könnte eine Immobilie mit einem aus dem Internet heruntergeladenen Formular verkauft (allerdings nicht verbüchert) werden. Auch gibt es immer wieder sogenannte „Winkelschreiber“, welche „kostengünstig“ Verträge verfassen. Der Gang zum Rechtsanwalt ist etwas teurer, hat aber wichtige Vorteile. Der Rechtsanwalt kennt Tücken und Fallen, die sich bei Immobilientransaktionen ergeben können. Außerdem kann er den Geldfluss treuhändisch abwickeln und die Grundbucheintragung vornehmen, was sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer Sicherheitbietet. Die Selbstberechnung der Steuern muss zudem zwingend von einem Rechtsanwalt oder Notar vorgenommen werden.

"Eine Liegenschaftstransaktion ohne Beiziehung eines Rechtsanwalts oder Notars kann aufgrund der Komplexität der Materie sehr teuer werden."

Mag. Patrick Piccolruaz, RA in Bludenz, Die Vorarlberger Rechtsanwälte Journal 2016

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Rechtsanwälte
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6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

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