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Immobilienbesteuerung neu



Mit 01.04.2012 sind umfangreiche Änderungen beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden eingetreten. Es wurde eine generelle Steuer für Immobilienverkäufe – auch für Private – eingeführt.

Künftig zahlt jeder beim Verkauf einer Immobilie 25% von der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis (Veräußerungsgewinn). Nach Ablauf von 10 Jahren ab dem ursprünglichen Erwerb wird pro Jahr 2% (max. jedoch 50%) vom Veräußerungsgewinn abgezogen, der sogenannte Inflationsabschlag. Die Kosten für die Steuerberechnung werden ebenfalls abgezogen.

Für Immobilien, die man vor dem 01.04.2002 erworben hat, beträgt die Steuer 3,5% des gesamten Verkaufserlöses. Sollte jedoch nach 01.01.1988 eine Umwidmung in Bauland erfolgt sein, ist 15% Steuer vom Gesamterlös zu bezahlen.

Befreiungen
Von der Besteuerung ausgenommen ist der Hauptwohnsitz – soweit er seit der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend 2 Jahre hierzu gedient hat oder das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre mind. 5 Jahre Hauptwohnsitz war. Auch ein selbsthergestelltes Gebäude (jedoch nicht das Grundstück) ist von der Besteuerung befreit, wenn der Eigentümer aus dem Gebäude keine Mieteinnahmen oder sonstige Einnahmen erzielt hat.

Wer macht die Steuererklärung?
Die Steuer muss ab 01.01.2013 verpflichtend von einem Rechtsanwalt/Notar entweder selbst berechnet und auch abgeführt werden oder eine Abgabenerklärung beim Finanzamt eingereicht werden. Die Regelungen sind im Detail komplex, eine fachmännische Beratung von einem Rechtsanwalt ist unumgänglich.

Was ist zu beachten?
Aufwendungen für die Errichtung und Instandhaltung von Gebäuden sowie sämtliche Nebenkosten, die mit dem ursprünglichen Kauf einhergingen (Makler-, Vertragskosten, GrESt., usw.) mindern den Gewinn und in der Folge auch die Steuerforderungen. Es ist daher zukünftig auch für Privatpersonen wichtig, sämtliche Rechnungen für den Kauf und Instandhaltungen aufzubewahren.

Betriebsvermögen
Auch bei der Veräußerung von Immobilien aus dem Betriebsvermögen sind Änderungen eingetreten. Zukünftig ist der Veräußerungsgewinn immer mit 25% zu besteuern. Es gibt jedoch keinen Inflationsabschlag bei Gebäuden. Grund und Boden werden nunmehr bei allen Unternehmen erfasst, auch wo dies bisher nicht der Fall war. Im Einzelfall ist aber zukünftig der Verkauf von Immobilien durch diesen fixen Steuersatz günstiger geworden als früher.

Dr. Stefan Müller, Vorarlberger Nachrichten vom 26.05.2012

Rechtsanwälte
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