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Pachtvertrag und Rauchverbot

In Deutschland hat der Bundesgerichtshof (13.07.2011 – XII ZR 189/09) ein interessantes und wegweisendes Urteil gefällt. Da die österreichischen Gerichte in solchen und ähnlichen Angelegenheiten sehr häufig den Deutschen folgen, ist die Argumentation von Interesse.
Die Klägerin war Pächterin einer Gaststätte. Diese bestand aus zwei nicht von einander getrennten Räumen. Nachdem am 15.02.2008 in Rheinland Pfalz ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten war, dürfte in der verpachteten Gaststätte nicht mehr geraucht werden. Die Klägerin forderte nun von ihrem Vertragspartner und Verpächter Umbaumaßnahmen. Dieser lehnte ab. Daraufhin brachte die Pächterin Klage wegen Schadenersatz ein, weil sie in Folge des Rauchverbotes einen starken Umsatzrückgang hinnehmen müsse. Die Pächterin wurde in allen Instanzen abgewiesen.
Der BGH stellt fest: Ein Mangel in der Beschaffenheit des Pachtgegenstandes liegt nicht vor, da durch das Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes der vertraglich vereinbarte Gebrauch nicht beeinträchtigt ist.
Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen beim Gebrauch, könnte dies zwar theoretisch einen solchen Mangel begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die gesetzgeberische Maßnahme Gebrauchsbeschränkungen zur Folge hat, die unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjektes in Zusammenhang steht. Andere gesetzliche Vorschriften, mögen sie auch den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters.
Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei Gewerberäumen grundsätzlich der Pächter.

Verwendungsmöglichkeiten sind Pächterrisiko
Beim Nichtraucherschutzgesetz handelt es sich um eine Gesetzesänderung die, vergleichbar mit einer nachträglichen Änderung der Sperrzeit allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters fällt. Es besteht daher kein Schadensersatzanspruch der Pächterin gegenüber dem Verpächter, weil dieser sich geweigert hat, die baulichen Voraussetzungen zu schaffen, um in der Gaststätte einen Raucherbereich einzurichten.

Fazit
Zwar folgen die österreichischen Gerichte in Zivilsachen sehr häufig den Deutschen, dennoch wird in einem Streitfall zwischen Pächter und Verpächter immer in erster Linie der Inhalt des Pachtvertrages zu interpretieren sein. Es empfiehlt sich jedenfalls bei neuen Verträgen die Frage zu regeln, wie es mit dem Vertrag weitergehen soll, oder ob er gar aufgelöst werden kann, wenn behördliche Vorschriften die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen und möglicherweise sogar unmöglich machen.

Mag. Patrick Piccolruaz
RA in 6700 Bludenz

                                                                             Gastronomica, WKO, 03/2011
 

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