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Sicherheit für Wohnungskäufer - Bauträgergesetz - 10/2008

Seit 1999 ist in Österreich das so genannte Bauträgergesetz in Kraft, welches den Schutz von Wohnungskäufern gegenüber Bauträgern sicherstellt.

Dies geschieht dadurch, dass für den Abschluss von Kaufverträgen über Wohnungen/Geschäftsräume, die erst errichtet werden, zwingend verschiedene Mindestmerkmale vorgeschrieben werden.

Vertragsgegenstand: Der Vertragsgegenstand, im Einzelfall die betreffende Wohnung/Geschäftseinheit, ist ganz genau zu beschreiben. Es sind Pläne und Baubeschreibungen beizufügen, die Vertragsbestandteil werden. Auch auf bestehende Rücktrittsrechte ist der Käufer genau hinzuweisen.

Zahlungsplan: Kern eines Bauträgervertrages sind die Sicherungsmodelle für den Käufer. Eines davon ist das grundbücherliche Modell in Kombination mit einem so genannten Zahlungsplan. Damit soll sichergestellt werden, dass der Käufer nur jeweils so viel zu zahlen hat, als tatsächlicher Gegenwert vom Verkäufer bereits geschafft worden ist. Seit der Novelle 2008 können zwei Arten von Ratenplänen vereinbart werden (A und B), wobei bei ersterem der Bauträger noch zusätzlich eine Garantie zu übergeben hat.

Treuhänder: Die Zahlungen werden über einen Treuhänder abgewickelt, der sich durch einen Sachverständigen bestätigen lassen muss, ob und inwieweit das Bauwerk bzw. der entsprechende Baufortschritt mängelfrei hergestellt worden ist und die oben beschriebenen Fälligkeiten eingetreten sind. Damit ist sichergestellt, dass der Bauträger nicht einfach die Ausführung bestimmter Bauarbeiten behaupten kann, vielmehr wird dies durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen überprüft. Der Treuhänder hat sodann die entsprechenden Beträge bei den Wohnungskäufern anzufordern und an den Bauträger weiterzuleiten. Eine Weiterleitung kommt zudem nur dann in Frage, wenn die lastenfreie Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer sichergestellt ist. Sowohl der Treuhänder als auch der Sachverständige haften den Wohnungseigentümern dafür, wenn sie bei der Ausübung ihrer Pflicht Fehler machen.

Haftrücklass: Weiters hat der Bauträger für allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund mangelhafter Leistung für die Dauer von drei Jahren ab Übergabe einen Haftrücklass im Ausmaß von 2 % des Kaufpreises einzuräumen.

Mindestinhalte: Im Vertrag muss schließlich ein spätester möglicher Übergabetermin festgelegt worden sein. Weiters die Art der Sicherung der Wohnungskäufer sowie der Name des Treuhänders, Treuhänder können nur Rechtsanwälte oder Notare sein.

Im Sommer dieses Jahres wurde das Bauträgervertragsgesetz novelliert. Dabei wurden die bisherigen Erfahrungen eingearbeitet und der Schutz des Wohnungskäufers neuerlich verbessert.

Konkursschutz: Der Zahlungsplan muss künftig so gestaltet sein, dass die Käufer im Falle eines Konkurses, eines Baustopps oder im Falle des Weiterbaus durch ein anderes Unternehmen möglichst geringe Nachteile erleiden. Dies geschieht entweder durch eine zusätzliche Garantie oder durch einen entsprechend angepassten erwerberfreundlichen Ratenplan.

Sofortige Rückzahlung: Ein weiterer Schutz des Wohnungskäufers besteht darin, dass er, wenn er Gelder vom Bauträger zurückverlangen will, nicht mehr einen Prozess führen muss, sondern die garantierende Bank die angeforderte Summe sofort auszuzahlen hat. Es liegt dann am Bauträger, sich allenfalls gerichtlich Genugtuung zu verschaffen.

Haftrücklass: Auch der Schutz von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen wurde verbessert. Es hat sich herausgestellt, dass bei sehr vielen Bauprojekten nach Übergabe noch Fertigstellungsarbeiten offen geblieben sind oder sich Mängel erst nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises herausgestellt haben. Nach dem neuen Gesetz ist der Bauträger verpflichtet, einen Haftrücklass von mindestens 2 % des Kaufpreises einzuräumen. Diesen Betrag können die Käufer über einen Zeitraum von drei Jahren einbehalten. Alternativ dazu kann der Bauträger eine Bankgarantie oder eine andere geeignete Sicherstellung beibringen. Im Streitfall können die Käufer die Kosten von Mängelbeseitigungen, die der Bauträger eigentlich durchführen hätte, müssen, aus dem Rückbehalt finanzieren.

Aufklärungspflicht: Das Gesetz schafft schließlich auch transparentere Vertragsverhältnisse. Die Bauträger müssen ihre Kunden über ihre Rechte und Pflichten aus dem Vertrag umfassend informieren. Auch Rechtsanwälte, die bei solchen Projekten (als Treuhänder) mitwirken, haben die Wohnungswerber über die rechtlichen Auswirkungen ihrer Unterschrift im Detail aufzuklären. So soll sichergestellt werden, dass jeder Interessent an einer Wohnung sich bewusst ist, welche Pflichten er beim Abschluss eines Bauträgervertrages eingeht.

Sicherheit kostet: Fachleute schätzen, dass sie zusätzlichen Sicherheiten die Wohnungen um etwa 1% verteuern werden, eine Verwischungsprämie gewissermaßen.

RA Dr. Petra Piccolruaz

Anzeiger, 17.10.2008

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