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Grundbuchsschutz für Pachtverträge - 02/2008

Die Eintragung von Pacht- und Mietverträgen erzeugt einen nicht unbedeutenden Schutz für den Pächter bzw. Mieter.

Die Grundbuchseintragung hat nämlich zur Folge, dass sich ein neuer Erwerber des Objektes an den Vertrag halten muss bzw. andererseits weiß, was an Rechten und Pflichten auf ihn zukommt. Besondere Bedeutung hat die Grundbuchseintragung aber für die Kündigung. Der Rechtsnachfolger im Eigentum des Objektes ist nämlich im Falle einer Grundbuchseintragung an allenfalls vereinbarte Kündigungsbeschränkungen gebunden.

Bisher war es nur möglich, Verträge zu verbüchern, die auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden waren oder bei denen auf eine bestimmte Zeit auf die Geltendmachung von Kündigungsgründen verzichtet worden war. Dies war von der Rechtslehre seit langem kritisiert worden. Der OGH hat sich nun dem gebeugt.

Ein Eigentümer hatte die Verbücherung eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrages begehrt, welche aufseiten des Verpächters nur bei Vorliegen bestimmter Gründe (z.B. Eröffnung eines Konkurses) aufgekündigt werden konnte.

Die Unterinstanzen wiesen diesen Antrag ab. Der Oberste Gerichtshof befasste sich grundsätzlich mit den aufgeworfenen Rechtsfragen und änderte schließlich, wie erwähnt, seine Meinung. Die Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten könne auch bei Verträgen auf unbestimmte Zeit vereinbart werden, dies mache durchaus Sinn. Die Verbücherung stütze den Bestandnehmer (Pächter) dahin, dass auch der Erwerber des Objekts an die diesbezüglichen Vereinbarungen gebunden ist.

Mag. Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz

Anzeiger, 01.02.2008

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