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Fallen im Mietrecht - 11/2006

Eine der am schwersten überschaubaren Materien im österreichischen Recht ist die Mietgesetzgebung.

Unter dem Titel „Mieterschutz“ wurden die Möglichkeiten, freie Vereinbarungen zu treffen, eingeschränkt. Die Bestimmungen sind nicht nur weitgehend unbekannt, sondern auch außerordentlich kompliziert.

Die Einschränkungen kann ich hier in allen Details nicht auflisten. Im Wesentlichen geht es um zwei Themen: Einerseits gibt es zwingende Vorschriften für die wirksame Befristung von Mietverträgen und andererseits ist die Höhe des Mietzinses nicht generell frei vereinbar.

Verstößt ein Vertrag gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen, so sind die betreffenden Klauseln nichtig. Ein befristeter Vertrag wird im schlimmsten Fall unbefristet, der vereinbarte Mietzins herabgesetzt.

Da „mietergeschützte“ Wohnungen (weil billig und nahezu unkündbar) begehrt sind, ist eine weitere Problematik, ob und in welchen Fällen sie etwa von Erben, Mitbewohnern oder Unternehmensnachfolgern übernommen werden können.

Neuerdings tendiert der Gesetzgeber zu einer gewissen „Liberalisierung“. Die jüngste Novelle bringt einige Erleichterungen:

  • Der Mieter braucht nicht – wie bisher – den Gerichtsweg beschreiten, um das Mietverhältnis aufzukündigen. Der Vermieter muss es weiterhin tun.
  • Eine „Vermieterfalle“ wurde beseitigt: Bisher ging ein befristetes Mietverhältnis bei Versäumen der Räumungsfrist in ein unbefristetes über, dh der Mieter konnte kaum mehr gekündigt werden. Nun wandelt sich der Mietvertrag einmalig in einen auf drei Jahre befristeten um.
  • „Betreutes Wohnen“ (Seniorenwohnungen): Unzulässig wird, dass jemand, der dort einzieht, nach dem Tod automatisch in den Mietvertrag eintritt und die Wohnung nicht frei wird. Solche Eintrittsrechte werden ausgeschlossen.

Wir halten auf unserer Homepage eine Checkliste bereit. Sie soll eine Leitlinie dafür sein, über welche Punkte man sich vorher im Klaren sein muss, bevor man einen Mietvertrag abschließt.

Mag. Patrick Piccolruaz, Rechtsanwalt in Bludenz

Anzeiger, 10.11.2006

Rechtsanwälte
PICCOLRUAZ & MÜLLER

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6700 Bludenz
Vorarlberg, Österreich

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