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Ärger mit der Vermietung vermeiden

Nach den Turbulenzen an den Aktienmärkten hat die Immobilie als Wertanlage wieder deutlich an Beliebtheit gewonnen. Eine rentable Vermietung von Wohnungen oder Geschäften ist aber keine einfache Angelegenheit. So genannte Problemmieter können dem Anleger seine Rentabilitätsrechnung ganz schön über den Haufen werfen.

„Ich möchte meine Investorenwohnung verkaufen, ich habe nichts als Schwierigkeiten.“ Mit solchen und ähnlichen Klagen wird Mag. Patrick Piccolruaz, Geschäftsführer der P&M Immobilien GmbH, Miet- und Wohnrechtsexperte, immer wieder konfrontiert. Mit entsprechenden Vorkehrungen lassen sich Schwierigkeiten schon vorsorglich vermeiden.

Kündigungsschutz

Mietverhältnisse sind nicht ohne weiteres auflösbar. In Österreich gilt ein kompliziertes Mietrechtsgesetz, das häufig novelliert wird. Es braucht schon einen versierten Fachmann, um alle Fallen zu kennen. Dabei ist es so, dass nicht alle Wohnungen oder Geschäfte diesem Gesetz unterliegen. Ist das aber der Fall, dann muss man die Bestimmungen nicht nur genau kennen, sondern sie auch im Mietvertrag wortgenau umsetzen, sonst ist der Mieter plötzlich nicht mehr kündbar, obwohl im Vertrag ganz etwas anderes steht. „Es ist schon erstaunlich, wie sorglos manche Vermieter mit ihrem Vermögen umgehen und aus Ersparnisgründen einen Formularmietvertrag unterzeichnen lassen, der die Bestimmungen, die auf das konkrete Rechtsverhältnis anzuwenden sind, überhaupt nicht berücksichtigt.“

Der Vertrag muss eine dem Gesetz entsprechende Befristung enthalten. Empfehlenswert ist zusätzlich einen „Räumungsvergleich“ abzuschließen. Dies geschieht vor Gericht und ersetzt ein Räumungsurteil. Zieht der Mieter nicht aus, kann man sofort Exekution veranlassen. Sonst muss man monatelang auf ein Urteil warten.

Aus besonders schwerwiegenden Gründen können auch kündigungsgeschützte Objekte aufgelöst werden (rücksichtsloses Verhalten, Zahlungsrückstand etc.). Diese kommen aber sehr selten vor, stellen aber gewissermaßen einen Notausstieg für den Vermieter dar.

Kaution

Vor Abschluss des Mietvertrages sollte man sich mit dem Mieter über eine Kaution einigen. Es wird ein entsprechender Betrag beim Vermieter deponiert. Aus diesem kann er sich befriedigen, wenn der Mieter zB mit dem Mietzins säumig ist oder an der Wohnung Schäden verursacht.

Wird eine solche nicht verlangt, so muss der Vermieter, wie man so schön sagt, „seinem Geld nachlaufen“.

Übergabe

Ein guter Mietvertrag muss eine präzise Beschreibung enthalten, in welchem Zustand die Wohnung übergeben worden ist und in welchem sie zurückgestellt werden muss. Um Beweisproblemen vorzubeugen, sind, besonders wenn man im Streit scheidet, Mängel und Beschädigungen zu dokumentieren (Fotos, Aktenvermerk). Zu Streitigkeiten führt es weiters häufig, wenn nicht geregelt worden ist, ob und welche Änderungen im Mietobjekt zulässig sind bzw. ob und welche Investitionen rückgebaut oder abgelöst werden müssen.

Vermieter wählen in der Regel die Immobilie, die ihnen als Anlageobjekt dienen soll, sehr sorgfältig aus, berücksichtigen die wesentlichen Kriterien, die Lage, Ausstattung, Bausubstanz, etc. etc. Was oft übersehen wird: Für eine langfristig rentable Vermietung ist ein reibungsloser Mieterwechsel unabdingbare Voraussetzung. Dies wiederum kann nur durch einen umfassenden und von einem Experten verfassten Mietvertrag gewährleistet werden. Selbst ein Vertrag, der vor Jahren einmal von einem Experten verfasst wurde, kann möglicherweise nicht noch einmal verwendet werden, weil sich die Rechtslage mittlerweile geändert hat. Ein professioneller Mietvertrag kostet oft nicht viel mehr als eine Monatsmiete. In diesem Punkte zu sparen, kann sehr viel Geld und Ärger kosten.

Bei Vermietung zu beachten:

  • Mietvertrag vom Fachmann
  • Angemessene Kaution
  • Räumungsvergleich für die Beendigung
  • Übergabe und Übernahme dokumentieren

Vorarlberger Nachrichten, 04.08.2001

Rechtsanwälte
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