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Checkliste für einen Mietvertrag

Einen Mietvertrag ohne rechtsfreundliche Beratung selbst zu verfassen, ist höchst riskant. Das Mietrecht enthält eine Reihe von Bestimmungen, die „zwingend“ sind, dh Vertragsklauseln unwirksam machen können.

Die gegenständliche Checkliste soll daher nur dazu dienen, zur Vorbereitung eines Vertrages die entsprechenden Überlegungen anzustellen bzw. aufzuzählen, über welche wichtigen Punkte das Einvernehmen mit dem Vertragspartner hergestellt werden muss.

1) Mietgegenstand

Die Wohnung, das Haus oder die Liegenschaft ist möglichst präzise zu beschreiben. Der Grundbuchsstand und die Adresse sind anzuführen.

2) Mietzins und Wertsicherung

Neben dem monatlichen Mietzins ist auch die darauf entfallende Mehrwertsteuer gesondert aufzuweisen. Für den Vermieter besteht in bestimmten Fällen das Wahlrecht, auf die Mehrwertsteuer zu verzichten. Präzise beschrieben werden muss unter diesem Punkt, was als Betriebskosten zu verstehen ist. Des Weiteren muss angeführt werden, ob und inwieweit Heizungskosten inbegriffen sind bzw. wie diese abgegolten werden.

Zweckmäßig ist es, das Konto anzuführen, auf welches die Zahlungen (ausschließlich) zu leisten sind und bis zu welchem Tag des Monats dies spätestens zu erfolgen hat.

Zu beachten ist auch, dass es für verschiedene Mietobjekte nicht zulässig ist, den Mietzins frei festzulegen. In den „mietgeschützten Wohnungen“ gibt es Höchstgrenzen (je nach Lage und Qualität). Auch darüber wird bei Vertragsabschluss zu sprechen sein.

Es gibt eine Reihe von gebräuchlichen Wertsicherungsklauseln. Welche im Einzelnen angewendet werden soll, hängt nicht zuletzt von der Vertragsdauer ab. Üblich ist auch, dass erst ab Überschreitung einer gewissen „Schwelle“ die Erhöhung in Kraft treten soll.

3) Gebrauch/Erhaltung/Veränderungen

Dass der Mieter verpflichtet ist, das Mietobjekt pfleglich zu behandeln, gilt als selbstverständlich. Es wird aber zweckmäßig sein, festzulegen, dass er Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten (insbesondere Reparaturen) unverzüglich und auf eigene Kosten und soweit erforderlich von einem befugten Professionisten durchzuführen hat. Besonderes Augenmerk ist auf die Regelung der Frage zu richten, wer für die Beseitigung von Schäden aufzukommen hat, wobei es natürlich eine Rolle spielt, in welchem Bereich (Wohnung oder Allgemeinteile des Hauses) der Schaden aufgetreten ist und ob einer der Vertragspartner daran ein Verschulden trägt.

Eine allenfalls vorliegende Hausordnung ist zu erwähnen und darauf hinzuweisen, dass der Mieter diese erhalten und sich ihr zu unterwerfen hat.

Weil es sehr oft zu Auseinandersetzungen nach Ende des Vertragsverhältnisses kommt, ist präzise zu formulieren, ob und welche Änderungen am Mietgegenstand durchgeführt werden dürfen, ob sie nach Beendigung beseitigt werden müssen und/oder die Möglichkeit einer Ablöse durch den Vermieter besteht.

Zweckmäßig ist es auch, bestimmte Änderungen am Objekt von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen und diesbezüglich Schriftlichkeit zu verlangen.

Als selbstverständlich gilt, dass zufällige Schäden, insbesondere solche, die durch den natürlichen und ordnungsgemäßen Gebrauch entstehen, durch den Mietzins abgegolten sind. Es schadet aber nicht, diese Frage trotzdem aufzugreifen.

4) Weitergabe/Untermiete

Diese Frage ist vor Vertragsabschluss eingehend zu erörtern. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass unter bestimmten Umständen eine Untervermietung gar nicht verboten werden darf, dh ein im Vertrag festgelegtes Verbot müsste in solchen Fällen vom Mieter nicht beachtet werden. Der Vermieter hätte dagegen keine Handhabe.

5) Schadenersatz

Eine strittige Frage ist immer wieder, wer bei Verletzung der Wartungspflicht bzw. für Beschädigungen der Wohnung oder der Allgemeinteile haftet, wenn der Mieter behauptet, diese Schäden seien durch fremde Personen entstanden.

Klarzustellen wäre, dass er für Mitbewohner, Besucher und Gäste haftet. Häufig findet man die Klauseln, dass der Vermieter auf Kosten des Mieters und durch Professionisten Wartungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten durchführen lassen darf, wenn der Mieter nach Aufforderung und Fristsetzung seinen diesbezüglichen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist.

6) Kaution

Damit sich der Vermieter nach Beendigung wegen allfälliger Ansprüche sofort und ungehindert und nicht erst nach einem gerichtlichen Verfahren befriedigen kann, ist es zweckmäßig, eine Kaution zu vereinbaren, aus der er die entsprechenden Beträge entnehmen kann. Für die Rückerstattung sind Verzinsung und Frist festzulegen.

7) Sonstiges

Geregelt werden muss, wer Vertragskosten und staatliche Gebühren trägt. Zweckmäßig ist es auch festzuhalten, dass das Objekt „besenrein“ und von einem befugten Professionisten frisch ausgemalt zurückzustellen ist, weiters dass Schlüssel ausgehändigt wurden sowie Ausfertigungen des Vertrages. Daneben sind noch rechtliche Klauseln nützlich wie anzuwendendes Recht und zuständiges Gericht.

Rechtsanwälte
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