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Häufig gestellte Fragen

Nachfolgend finden Sie Fragen, mit welchen wir immer wieder konfrontiert werden und die unserer Ansicht nach auch für andere Klienten interessant sein können.

1. Erstellen Sie auch Kaufverträge für Häuser und Wohnungen?

Selbstverständlich errichten wir für unsere Klienten auch Kauf-, Schenkungs- und Übergabeverträge für Liegenschaften, Häuser und Wohnungen.

Kauf- und Schenkungsverträge für Häuser, Wohnungen und Liegenschaften. Wir machen in diesem Zusammenhang die gesamte Abwicklung samt Erstellung des Vertrages, die entsprechende Vergebührung (Grunderwerbssteuer) sowie die Einholung der notwendigen Genehmigungen (Grundverkehrsgenehmigung, allenfalls forstrechtliche Bewilligung usw.) sowie die Grundbuchseintragung. Der Vertrag muss von den Parteien unterfertigt werden, die Unterschrift kann dann vor einem Legalisator (in der Regel bei den Gemeinden ansässig) oder dem Gericht erfolgen. Besonders günstig ist die Beglaubigung auch vor dem Landesgericht in Vaduz (Liechtenstein). Hier kostet die Beglaubigung unabhängig vom Wert der geschenkten Sache ca CHF 10,00.

2. Wie berechnet sich das Honorar eines Anwalts?

Das Honorar von Rechtsanwälten berechnet sich in der Regel nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG). Dort ist im Detail beschrieben, für welche Leistungen welches Honorar gebührt. Dies auf Basis einer entsprechenden Bemessungsgrundlage. Die Berechnungsgrundlage ergibt sich ebenfalls aus dem Rechtsanwaltstarifgesetz oder dem autonomen Honorarkriterien (Richtlinie). In der Regel bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach dem Wert, um welchen es in der jeweiligen Causa geht (z.B. betriebene Forderung, Wert des Grundstückes usw.).

Neben dieser Art der Abrechnung kann mit dem Rechtsanwalt aber auch eine Abrechnung nach Stundensatz (der im 10 Minuten-Takt abgerechnet wird) oder eine Pauschalvereinbarung getroffen werden. Weitere Informationen finden Sie in der Informationsbroschüre der österreichischen Rechtsanwälte "Mein Recht ist kostbar".

3. Welche Unterstützung bieten Sie im Vergabeverfahren an?

Für öffentliche Auftraggeber können wir hier Folgendes anbieten: Die Entwicklung innovativer Modelle, z.B. Public-Private Partnership; Ausarbeitung und Darstellung von Verfahrensabläufen, Ausarbeitung des rechtlichen Teils von Ausschreibungsunterlagen, Ausarbeitung von Bewertungsmodellen in Abstimmung mit Dritten (Techniker, Betriebswirte, Wirtschaftstreuhänder etc.), die Verfahrensbegleitung, Vertragsausarbeitung und Zuschlagserteilung. Wir bieten vor allem aber bei öffentlichen Aufträgen eine konfliktvermeidende Beratung im Vorfeld und während der laufenden Ausschreibung an.

Für Bieter umfasst unser Service insbesondere folgende Bereiche: Analyse der Ausschreibungsunterlagen samt Risikoeinschätzung, Prüfung von Angeboten zur Vermeidung von Angebotsmängeln, Kontrolle des Verfahrensablaufes, Vertretung vor allen Vergabekontrollinstanzen, Bundesvergabeamt, Unabhängiger Verwaltungssenat in den Ländern.

4. Bin ich bei der Gestaltung meines Testamentes völlig frei?

Grundsätzlich ist der letzte Wille völlig frei. Soweit das Testament ordnungsgemäß erstellt wird, kann der Erblasser frei wählen, wem er sein Vermögen vermacht. Zu berücksichtigen sind jedoch die Pflichtteilsberechtigten. Dies sind die Ehegatten und die Kinder bzw. die Eltern, wenn keine Kinder vorhanden sind. Den Pflichtteilsberechtigten gebührt in der Regel die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

5. Was ist eine Vorsorgewohnung?

Vorsorgewohnungen werden ausschließlich zum Zweck der Vermietung konzipiert und sind eine Anlageform, die nicht nur wertbeständig bzw. wertsteigernd, sondern auch zukunftssichernd sein soll.

6. Ein Bekannter ist verstorben, er war Witwer, kinderlos und auch seine Eltern und sein Bruder sind tot. Die nächsten Verwandten sind zwei Neffen. Im Testament, welches errichtet wurde, bin ich als Begünstigter angegeben. Haben die Neffen in diesem Fall Anspruch auf den Pflichtteil?

Nein. Pflichtteilsansprüche haben nur Kinder. Sind solche Kinder nicht vorhanden, die Vorfahren (Eltern und Großeltern, aber nicht deren Nachkommen). Der Ehegatte hat ebenfalls ein Pflichtteilsrecht. Geschwister des Erblassers und damit auch deren Kinder sind niemals pflichtteilsberechtigt.

7. Kann ich Fotos, die ich im Internet gefunden habe, auf meiner Webseite verwenden? Was ist mit Bildern, deren Urheberrechte nicht festgestellt werden können? Ist ein Bild mit kleinen Änderungen versehen verwendbar?

Fotografien unterliegen in der Regel dem Urheberrechtsschutz oder zumindest einem Leistungsschutz. Das bedeutet, dass jede Nutzung fremder Bilder, unabhängig davon, ob für private oder kommerzielle Websites ohne Zustimmung des Berechtigten unzulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn das Bild geändert wird. Dies gilt im Übrigen auch für Bilder, die keine Urheberrechtsbezeichnung aufweisen. Nur dort, wo Bilder mit einer ausdrücklichen Freigabe (für alle oder auch nur für bestimmte Nutzungen) ins Netz gestellt werden, können diese auch verwendet werden.

8. Ist der Arbeitgeber bei Einladung zu Vorstellungsgesprächen gesetzlich verpflichtet, die Reisekosten zu erstatten?

Dies ist nicht ausdrücklich geregelt. Die Judikatur sieht dann einen Kostenersatz vor, wenn der Dienstnehmer vom Arbeitgeber ausdrücklich aufgefordert wurde, sich persönlich vorzustellen und sich in der Einladung zum Vorstellungsgespräch kein Hinweis auf den Ausschluss dieses Kostenersatzes findet.

9. Was muss ich tun, wenn meine Versicherungspolizze nicht mit dem Antrag übereinstimmt?

Wenn der Versicherungsschein vom Antrag abweicht, dann muss das Versicherungsunternehmen bei Aushändigung der Polizze darauf hinweisen, dass Abweichungen als genehmigt gelten, wenn nicht innerhalb eines Monats ab Erhalt der Polizze schriftlich widersprochen wird. Das Versicherungsunternehmen muss die Abweichungen deutlich kennzeichnen. Wird den Abweichungen nicht widersprochen, gelten sie als vereinbart. Hat der Versicherer der Hinweispflicht nicht genügt, so ist die Abweichung für den Versicherungsnehmer unverbindlich und der Inhalt des Antrag gilt.

10. Können in Vorarlberg ohne weiteres Ferienwohnungen gekauft werden?

In Vorarlberg besteht, so wie in Tirol und Salzburg, ein großes Interesse von EU-Ausländern, aber auch von anderen Ausländern, Immobilien, vor allem für den Ferienaufenthalt zu kaufen. Dies verändert den Immobilienmarkt derart, dass es für Inländer immer teurer wird, Grund und Boden zu erwerben. Durch den grenzenlosen Bau von Ferienwohnungen und Häusern in den Fremdenverkehrsorten kann es auch zu strukturellen Problemen kommen. Die warnenden Beispiele aus der Schweiz und Frankreich haben in Tirol, Vorarlberg und Salzburg bereits recht früh dazu geführt, den Erwerb von Ferienwohnungen und Häusern zu beschränken.

Die Einschränkung erfolgt in den Raumplanungsordnungen. So sieht das Vorarlberger Raumplanungsgesetz vor, dass die Gemeinden im Flächenwidmungsplan innerhalb der Kern-, Wohn- und Mischgebiete festlegen können, wo Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. Nur in diesen ausdrücklich gewidmeten Gebieten, können Ferienwohnungen (Häuser) gebaut oder bestehende Wohnungen als Ferienwohnungen verwendet werden. Dies gilt für Inländer (mit den gleichgestellt EU-Ausländer) und Ausländer gleichermaßen.

Definition der Ferienwohnung

Laut Legaldefinition gelten als Ferienwohnung Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern nur während des Urlaubs, Ferien oder zu sonstigen Erholungszwecken zeitweilig benützt werden.

Nach dem Vorarlberger Raumplanungsgesetz liegt keine Ferienwohnungsverwendung vor, wenn die Räumlichkeiten für die gewerbliche Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen.

Die Abgrenzung was nunmehr als gewerbliche Beherbergung oder Privatzimmervermietung gilt und was nicht, ist nicht ganz klar. Laut Meinung der Vorarlberger Landesregierung ist die Frage danach zu beurteilen, ob die Überlassung der Wohnung (des Hauses) im Rahmen einer Gewerbeberechtigung und im Umfang einer üblichen gastgewerblichen Beherbergung oder Privatzimmervermietung erfolgt. Die Befugnisse des „Gastes“ die über den üblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schliessen die gewerbliche Beherbergung und Vermietung aus. Dies gilt auch für die Privatzimmervermietung, deren Wesensmerkmal die kurzfristige Raumvermietung darstellt.

Man kann also von einer gewerblichen Vermietung bzw. Privatzimmervermietung ausgehen, wenn in den selben Räumlichkeiten die Gäste immer wieder wechseln und kein unnatürlicher langer Aufenthalt des Gastes (z.B. die gesamte Wintersaison) gegeben ist.   

Strafbarkeit

Wer gegen diese Bestimmungen eine Wohnung als Ferienwohnung nutzt, obwohl eine dies-bezügliche Widmung nicht vorliegt, begeht eine Verwaltungsübertretung die mit bis zu € 36.000,00 bestraft werden kann. Bei andauernder Nutzung ist eine entsprechende Mehr-fachbestrafung möglich.

Abwicklung eines Kaufes

Es ist daher im Rahmen eines Kaufes von Immobilien unbedingt erforderlich, die entsprechenden Überprüfungen der Widmung vorzunehmen, um nicht etwas zu kaufen, was nicht in der gewollten Art genutzt werden kann. Zu überprüfen ist daher die beabsichtigte Nutzung des Käufer und unter welchen Gesamtumständen der Kauf eingebettet wird, sowie die  entsprechende Widmung der Liegenschaft. Ein fachmännischer Rat ist bei derartigen Transaktionen unumgänglich. Langjährige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt, vor allem in Westösterreich bringt für unsere Klienten die Sicherheit, dass wir sie mit allen Aspekten einer derartigen Transaktion vertraut machen können.

11. Wie werden Skiunfälle in Österreich abgehandelt, wenn ein Ausländer daran beteiligt ist?

Skiunfälle machen in den Alpineländern, wo etwa bis zu 30 Millionen Wintersportler auf zwei Brettern unterwegs sind, etwa ein Drittel aller Sportunfälle aus. In Österreich sind es nach einer Statistik jährlich etwa 0,7% bis 0,8%. Dies sind etwa 65.000 Skifahrer bei rund 9 Millionen Skifahrern. Jährlich sterben bei Alpine-Skiunfällen in Österreich zwischen 30 und 40 Personen.

Nach Erhebung des österreichischen Kuratorium für Verkehrssicherheit resultieren ca. 80% aller Unfälle aus Wahrnehmungs- und Fahrfehlern, wobei vor allem die schweren Verletzungsfolgen oft auf Kollisionsunfälle zurückzuführen sind.

Bei teilweisem oder vorwiegendem Fremdverschulden spielt die Frage der Haftung, die neben den Personen- auch Sachschäden betreffen, eine große Rolle. In vielen Fällen muss die Verschuldensfrage durch ein Gericht geklärt werden.

Auch wenn am Unfall (nur) Ausländer beteiligt sind, so ist bei der Beteiligung von EU-Ausländern aufgrund der Verordnung (EG) 207/864 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11.07.2007 über das auf außervertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom II) österreichisches Recht anzuwenden, da das schadensbegründende Ereignis oder die indirekte Schadensfolgen in Österreich eingetreten sind. Zuständig für die Abhandlung des Schadens ist das Gericht, in welchem Sprengel der Unfall sich ereignet hat. Diese Regelungen gelten auch für Nicht-EU-Ausländer.

Die Frage des Verschuldens, sowie die Frage der Ersatzfähigkeit des Schadens sind daher nach österreichischem Recht zu beurteilen. Da es keine grundsätzlichen speziellen Skifahrvorschriften gibt, legen die Gerichte in Österreich (so wie auch in vielen anderen Staaten) der Verschuldensfrage die in den Pistenregeln - FIS bzw. POE-Regeln (allgemeine Verhaltensregeln des internationalen Skiverbandes, Pistenordnungsentwurf des österreichischen Kuratorium für Alpine Sicherheit) zugrunde gelegt. Diese Regeln sind zwar keine gültigen Rechtsnormen, es kommt ihnen aber laut Rechtssprechung als Zusammenfassung der Sorgfaltspflichten, die bei der Ausübung des heutigen Skisports im Interesse aller Beteiligten zu beachten sind, erhebliche Bedeutung zu.

12. Wann ist Immobilienertragssteuer zu bezahlen?

Für Grundstücksveräußerung, mit oder ohne Gebäude bzw. Wohnungen, ist seit 2012, unter bestimmten Umständen,  Immobilienertragssteuer zu bezahlen.

Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wann die entsprechende Immobilie käuflich erworben worden ist. Für Anschaffungen ab dem 01.04.2002 wird der Gewinn vom Verkauf mit 20% besteuert.
Wurde die Immobilie vor dem 01.04.2002 gekauft, beträgt die Steuer 4,2% vom Verkaufserlös (nicht vom Gewinn). Wurde jedoch das Grundstück nach dem 01.01.1998 umgewidmet, sind 18% vom Verkaufserlös an Immobilienertragssteuer zu bezahlen.

Befreiungen

Für Eigenheim- und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (nicht jedoch für den Grund und Boden), ist keine Immobilienertragssteuer zu bezahlen, es sei denn das Gebäude wurde in den letzten 10 Jahren vermietet oder betrieblich genutzt.

Der Immobilienertragssteuer unterliegen juristische Personen nicht. Diese müssen nach wie vor Körperschaftssteuer für den Verkaufserlös bezahlen.

Die Abgabenerklärung für die Immobilienertragssteuer muss von einem Rechtsanwalt oder Notar durchgeführt werden. Die tatsächliche Berechnung der Immobilienertragssteuer kann im Einzelfall äußert kompliziert sein, da natürlich nicht nur diverse Anschaffungskosten bei dem ursprünglichen Kauf zu berücksichtigen sind,  sondern auch bei der Befreiung für Hauptwohnsitz gibt es Fallen.

Wir haben uns intensiv mit dieser Materie befasst und beraten Sie hier gerne.

Beachten Sie auch unsere Checkliste zur Berechnung der Immobilienertragssteuer

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