In Vorarlberg besteht ein großes Interesse von Ausländern, Immobilien, vor allem für den Ferienaufenthalt zu kaufen. Die teilweisen schlechten Beispiele (wildwuchernde Ferienwohnungssiedlungen) aus der Schweiz und Frankreich haben in Vorarlberg und anderen Bundesländern bereits recht früh dazu geführt, den Erwerb von Ferienwohnungen und Häusern zu beschränken.
Die Einschränkung erfolgt in den Raumplanungsordnungen. So sieht das Vorarlberger Raumplanungsgesetz vor, dass die Gemeinden im Flächenwidmungsplan festlegen können, wo Ferienwohnungen errichtet werden dürfen. Nur in diesen ausdrücklich gewidmeten Gebieten, können Ferienwohnungen (Häuser) gebaut oder bestehende Wohnungen als Ferienwohnungen verwendet werden. Dies gilt für Inländer (mit ihnen gleichgestellt: EU-Bürger) und Ausländer gleichermaßen.
Definition der Ferienwohnung
Laut Legaldefinition gelten als Ferienwohnungen Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern nur während des Urlaubs, Ferien oder zu sonstigen Erholungszwecken zeitweilig benützt werden.
Nach dem Vorarlberger Raumplanungsgesetz liegt keine Ferienwohnungsverwendung vor, wenn die Räumlichkeiten für die gewerbliche Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen.
Von einer gewerblichen Vermietung bzw. Privatzimmervermietung ist auszugehen, wenn in denselben Räumlichkeiten die Gäste immer wieder wechseln und keine unnatürlich lange Nutzung durch einen bestimmten Gast bzw. von ihm eingeladener Personen (z.B. die gesamte Wintersaison) gegeben ist.
EU-rechtliche Bedenken
Die Beschränkung des Zugangs für EU-Bürger zum Immobilien- und Liegenschaftsmarkt könnte in die von der EU garantierten Grundfreiheiten eingreifen.
Diese europarechtlichen Bedenken sind nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofes trotz völliger Gleichbehandlung von Inländern und EU-Ausländern hinsichtlich dieser gegebenen Beschränkungen beim Kauf von Ferienimmobilien noch nicht ganz ausgeräumt.
In ähnlich gelagerten Fällen in Italien und Spanien hat der Europäische Gerichtshof nämlich bereits entschieden, dass auch die Beschränkung der passiven Dienstleistungsfreiheit ein Verstoß gegen das EU-Recht darstellt. Darunter versteht man, dass die EU-Ausländer behindert oder beschränkt werden Dienstleistungen in einem anderen Staat anzunehmen. Ein wesentlicher Teil der Gäste in Österreich stammt aus dem EU-Ausland. Diese Gäste werden durch die Einschränkung im Raumplanungsgesetz nunmehr gehindert, gewisse Möglichkeiten in Österreich in Anspruch zu nehmen, da sie nur eingeschränkt Ferienwohnungen oder Ferienhäuser erwerben dürfen. Dies kann eine passive Beschränkung der Dienstleistungsfreiheit darstellen. In Bezug auf Österreich ist diese Frage allerdings noch nicht ausjudiziert.
Ausnahmeregelungen
Das Raumplanungsgesetz sieht vor, dass bei besonders berücksichtigungswürdigen Gründen die Gemeinde eine Ausnahmebewilligung erteilen und einzelne Wohnungen als Ferienwohnung genehmigen kann. Diese Ausnahmebewilligungen werden jedoch sehr restriktiv behandelt und der Antrag muss sehr gut begründet werden. Solche Gründe liegen vor allem bei sozialen Härtefällen vor, oder wenn hierdurch ein großer Vorteil für die gesamte Gemeinde/Region damit verbunden ist.
Strafbarkeit
Wer gegen diese Bestimmungen eine Wohnung als Ferienwohnung nutzt, obwohl eine diesbezügliche Widmung nicht vorliegt, begeht eine Verwaltungsübertretung die mit bis zu
€ 36.000,00 bestraft werden kann. Bei andauernder Nutzung ist eine entsprechende Mehrfachbestrafung möglich.
Abwicklung eines Kaufes
Es ist im Rahmen eines Kaufes von Immobilien unbedingt erforderlich, die entsprechenden Überprüfungen der Widmung vorzunehmen, um nicht etwas zu kaufen, was nicht in der gewollten Art genutzt werden kann. Zu überprüfen ist die beabsichtigte Nutzung des Käufer, unter welchen Gesamtumständen der Kauf eingebettet wird, sowie die entsprechende Widmung der Liegenschaft. Ein fachmännischer Rat ist bei derartigen Transaktionen unumgänglich. Langjährige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt, vor allem in Westösterreich bringt für unsere Klienten die Sicherheit, dass wir sie mit allen Aspekten einer derartigen Transaktion vertraut machen können.
Unser Mag. Patrick Piccolruaz weiß als geschäftsführender Gesellschafter der P&M Immobilien und Vermögenstreuhand GmbH und als geprüfter Immobilienmakler hervorragend über den Markt in Vorarlberg Bescheid und ist vor allem durch entsprechenden fachlichen Gedankenaustausch mit der Gesetzgebung und der Immobilienbranche über die neuesten Entwicklungen informiert.
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